Ипотека дала сотням тысяч российских семей возможность обзавестись, наконец, собственным жильем. Перед долгожданным новосельем заемщикам придется накопить необходимую сумму на первоначальный взнос, собрать требуемый пакет документов и пройти многоступенчатую процедуру одобрения.
Кредиты на покупку жилья становятся более доступными, появляются льготные программы, и все больше людей решается взять на себя ответственность и приобрести квартиру в долг. Один из главных вопросов, на который должен ответить себе потенциальный собственник — на какой срок брать ипотеку. От этого зачастую зависит процентная ставка и даже вероятность одобрения займа банком. Понятно, что, чем меньше срок, тем выгоднее условия и, соответственно, меньше переплата. Однако всегда есть риск, что доход семьи может сократиться, и тогда ежемесячные выплаты окажутся не по силам.
Самостоятельно разобраться во всех нюансах неподготовленному человеку бывает нелегко. Мы побеседовали с Татьяной Решетниковой, заместителем руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», и получили исчерпывающие ответы на наиболее насущные вопросы касаемо того, какой срок ипотеки выгоднее.
Существуют ли фиксированные сроки, на которые можно брать ипотеку?
«Как таковых фиксированных сроков, на которые можно брать ипотеку, у банков нет, однако, есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В большинстве банков срок, на который можно взять ипотеку находится в диапазоне от 1 года до 30 лет. Плюс есть ограничения по предельному возрасту заемщика и созаемщиков, как правило, на момент окончания срока кредитования он должен быть не выше 65-85 лет, и здесь все зависит от индивидуальных условий каждого банка», — говорит Татьяна Решетникова.
На сколько лет выгоднее брать ипотеку? Действительно ли выгодна ипотека на длительный срок?
Итак, банки предлагают ипотеку на 1, 2, 3, 5, 7, 10, 15, 20 и даже 30 лет. Так какой же вариант предпочтителен?
Оптимальный срок погашения ипотечного кредита — 7 лет, но с целью минимизации рисков лучше оформлять на максимально возможный срок, а затем стремиться выплатить его за счет досрочного погашения в этот период.
«Долгосрочная ипотека, однозначно, выгодна, но не заемщикам, а банкам. Банки заинтересованы в выдаче максимальной суммы кредита, чтобы заемщик был ограничен финансово в возможности досрочного погашения, по крайней мере первые несколько лет. Мы же обычно рекомендуем постепенно заниматься улучшением жилищных условий, а не оформлять сразу большой кредит. Например, можно взять ипотеку на 20 лет сразу на большую квартиру или сначала оформить кредит на 6 лет, и приобрести недвижимость меньшей стоимости. Даже три такие шестилетки будут выгоднее первого варианта в 2,5 раза! При этом увеличение жилья идет параллельно с ростом потребности, как в отношении площади квартиры, так и ее расположения», — комментирует специалист.
Влияет ли срок кредита на вероятность одобрения?
«Несомненно, есть влияние срока кредитования на вероятность положительного решения по кредиту. И это проверено на практике. Нередко к нам обращаются те, кто не может получить одобрение по ипотеке, и мы подбираем для них оптимальные условия кредитования и подходящую программу у банков. Тестировали в реальных ситуациях, когда заявка после отказа подается повторно с изменением срока. Ситуации бывают разные, где-то необходимо увеличить срок, чтобы сократить сумму ежемесячного платежа, в других случаях, напротив, — уменьшить срок, чтобы возраст заемщика на момент планируемого срока выплаты кредита не был критическим для банка. Есть и чисто брокерские хитрости, когда срок кредитования запрашивается некратный 5, например, 24 года и 6 месяцев — это позволяет добиться индивидуального рассмотрения заявки на кредит при нестандартной ситуации у заемщика, когда ему отказывают на этапе автоматической проверки. Многие сложности с одобрением ипотечного кредита у некоторых заемщиков можно реально решить только эмпирическим путем с привлечением ипотечных брокеров», — отвечает Решетникова.
Можно ли погасить ипотеку досрочно? Насколько это выгодно, и не возражают ли банки против такого развития событий? Не предусмотрено ли штрафных санкций за досрочное погашение?
Гасить ипотечный кредит досрочно не только можно, но и нужно. Полное или частичное досрочное погашение разрешено на любом сроке. При этом банки имеют право начислить проценты только за фактическое время пользования кредитом и на фактическую сумму остатка долга ежемесячно.
«Поэтому безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить по собственному графику с ежемесячным, пусть и минимальным, но досрочным погашением. Таким образом, обязательный платеж получится минимальный, а переплата будет по факту реального пользования кредита, а значит значительно ниже той, что могла бы быть, если платить строго по графику. Поэтому обычно своим клиентам мы рекомендуем выбирать максимально возможный срок кредита по той или иной программе, но при этом индивидуальный график формировать из расчета выплаты ипотеки в течение 7 лет как раз за счет досрочного погашения», — отмечает риелтор.
Таким образом, по мнению нашего эксперта, 7 лет является оптимальным сроком для ипотечного кредита, при котором сохраняется баланс между размером ежемесячного взноса и переплатой по кредиту. Но это стандартная ситуация, а нужно учитывать и индивидуальные особенности каждого конкретного случая.